Immobilien und Steuern in der Schweiz- was fällt wann an

Wer Immobilien kaufen möchte, wird um einige Steuerzahlungen nicht herumkommen. Allerdings fallen nicht nur beim Kauf Steuern an, die Grunderwerbssteuer ist auch bei Schenkungen oder Erbschaften zu leisten. Wie hoch die zu zahlenden Steuern sind und wie man Geld bei Immobilien sparen kann, erklärt dieser Artikel.

Nebenkosten beim Haus und Wohnungskauf

Wer sich über zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf informiert, wird schnell feststellen, dass es in diesem Zusammenhang sehr viele Begrifflichkeiten gibt. Wenige Beispiele dafür sind unter anderem die zuvor erwähnte Grunderwerbssteuer, die Immobilienertragssteuer oder die Immobilienerwerbssteuer. Daher befindet sich nachfolgend eine kurze Übersicht mit sämtlichen Steuerzahlungen, die man beim Immobilienkauf berücksichtigen muss.

Die Grunderwerbssteuer bei privaten Immobilienkauf

Sobald ein Grundstück auf eine andere Person überschrieben wird, ist die Grunderwerbssteuer zu entrichten. Dabei ist es gleichgültig, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung oder um eine Erbschaft handelt. In den meisten Fällen übernimmt der Käufer die Grunderwerbssteuer. Die Verteilung ist aber nicht vonseiten der Gesetzgeber festgelegt. Alle Parteien, die im Kauf mitverantwortlich sind, haben die Pflicht die Steuer ordnungsgemäß zu entrichten. Dabei darf die Grunderwerbssteuer nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden. Die Grundsteuer wird durch die zuständige Gemeinde vom Wert des Grundstücks berechnet und eingefordert.

Die Immobilienertragssteuer und die Immobilienerwerbssteuer

Wenn man ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss man sich keine Gedanken um die Immobilienertrags- bzw. Immobilienerwerbssteuer machen. Diese beiden Steuern müssen nur bezahlt werden, wenn man eine Immobilie kauft, um durch den Verkauf Gewinn zu erzielen.

Steuern beim Wohnungskauf und Hauskauf mit Makler

Es ist oft nicht leicht, auf eigene Faust eine Immobilie zu kaufen und dabei allen notwendigen Kosten im Überblick zu behalten. Dementsprechend entscheiden sich viele Eigenheimbesitzer für die Dienste eines Immobilienmaklers. Für diese Dienste wird eine Maklerprovision fällig, diese ist erst dann zu zahlen, wenn der Vertrag zustande kommt. Zu dieser Gebühr kommen dann noch 20 Prozent gesetzlich festgelegte Umsatzsteuer.

Wenn es sich beim Kauf um einen privaten Erwerb handelt, sind diese Beträge nicht von der Steuer absetzbar. Sollte eine Wohnung bzw. Haus aus beruflichen Gründen gekauft oder gemietet werden, kann die Provision des Maklers von der Steuer absetzen.

Die Grunderwerbssteuer

Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist davon abhängig, ob es um einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Kauf handelt. Der wesentlichste Wert, den man dabei kennen sollte, ist die Bemessungsgrundlage.

Grunderwerbssteuer beim Haus- und Grundstückskauf

Die Grunderwerbssteuer beträgt prinzipiell 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Gemeint ist damit der Grundstückswert, als der gesamte Wert der gesamten Immobilie und des Grundstücks. Also setzt sich diese Steuer sowohl aus dem Grundwert als auch mit dem Gebäudewert zusammen. Eine Ausnahme bei der 3,5 Prozent Regel liegt nur bei landwirtschaftlich genutzten Flächen vor. Hier dient der einfache Einheitswert als Grundlage zur Bemessung.

Die Grunderwerbssteuer bei einer Schenkung

Eine Schenkung ist rechtlich betrachtet nichts anderes als ein unentgeltlicher Übertrag. Dabei muss es sich aber nicht zwangsläufig um ein geschenktes Objekt handeln, auch wenn man eine Immobilie oder ein Grundstück von nahen Verwandten preiswert kauft, gilt auch das (zumindest teilweise) als unentgeltlicher Übertrag.

Ein Geschenk ist aber nicht gleichzeitig umsonst, bei einer Schenkung geht das Eigentum auf eine andere Person über, dabei wird die Grunderwerbssteuer fällig. Bei einem entgeltlichen Übertrag gilt hier bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer ein Stufentarif. Die 3,5 Prozent werden dann fällig, wenn der Gesamtwert über 400.000 Euro liegt.

Die Grunderwerbssteuer kann bei einer unentgeltlichen Übertragung in Raten gezahlt werden. Bis zu fünf Jahre lang kann man diese Steuer abbezahlen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass bei der Rückzahlung der Steuersatz jedes Jahr um zwei Prozent steigt.

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer

Sobald es um die Übertragung eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes geht, gilt der Verkehrswert bzw. der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer. Wenn die Übertragung gebührenfrei ist, wird der Wert des Grundstücks als Grundlage herangezogen. Der Wert setzt sich aus dem Grundstückswert und dem Gebäudewert zusammen.

Steuern sparen beim Hauskauf – Wie geht das?

Es gibt einige Wege, um beim Immobilienkauf für private Zwecke Steuern zu minimieren. Allerdings funktioniert das nur unter ganz bestimmen Voraussetzungen und auch nur für den Fall der Schaffung von begünstigtem Wohnraum.

Eine wichtige Voraussetzung ist zunächst der Zeitpunkt, zudem der Kredit für die Finanzierung abgeschlossen wurde. Wenn der Vertrag vor dem 1.1 2016 unterzeichnet wurde bzw. der Bau davor begonnen hat, ist es möglich, die Rückzahlungskosten für den Kredit als Sonderausgaben abzusetzen.

Zudem spielen das jährliche Einkommen und die Art des Erwerbs eine wichtige Rolle. Sollten die Einkünfte die Grenze von 60.000 Euro pro Jahr überschreiten, können die Kosten nicht von der Steuer abgesetzt werden. Das ist auch der Fall, wenn es sich nicht um einen Neubau, sondern um den Kauf eines bereits stehenden Gebäudes handelt.

Wer einen Rohbau kauft, kann keine Sonderausgaben absetzen. Sämtliche weiteren Baumaßnahmen, welche nach dem Kauf anfallen, können durchaus abgesetzt werden.

Steuern sparen beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkauft, muss die Immobilienertragssteuer entrichten. Diese Steuer fällt immer dann an, wenn es sich um einen gewinnbringenden Verkauf handelt. Dabei wird der Veräußerungsgewinn versteuert, das bedeutet nur die Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten für die Immobilie.

Sollte es sich um eine Schenkung oder um eine Erbschaft handelt, muss man keine Immobilienertragssteuer bezahlen, zumindest nicht, wenn das Objekt danach nicht gewinnbringend verkauft wird. Nichtsdestotrotz besteht auch hier eine Ausnahme, die beim Verkauf von dieser Steuer befreit. Sollte die verkaufte Immobilie der Hauptwohnsitz sein und man als Verkäufer zumindest zwei Jahre zwischen An- und Verkauf, alternativ fünf Jahre der letzten zehn Jahren darin gewohnt hat, muss diese Steuer nicht bezahlt werden.

Wie hoch die Immobilienertragssteuer ausfällt, hängt von der Art der Immobilie an. Das ausschlaggebende Datum ist der 31. März 2002. An diesem Tag wurde die Spekulationsfrist abgeschafft.

Wenn das Objekt nach dem 31. März 2002 gekauft wurde und die Spekulationsfrist zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen war, wird das als Neufall bezeichnet. In diesem Fall werden 30 Prozent des vollen Gewinns versteuert. Hier lohnt es sich, wenn man alle Belege für Renovierungen, Sanierung und so weiter aufhebt, denn diese Kosten können vom Gewinn abgerechnet werden.

Wenn das Objekt vor dem 31. März 2002 gekauft wurde und die Spekulationsfrist abgelaufen war, gelten 86 Prozent des Verkaufserlöses als Investitionskosten und nur 14 Prozent als reiner Gewinn. Dieser Gewinn wird mit 30 Prozent versteuert. Die Immobilienertragssteuer beträgt rund 4,2 Prozent vom Verkaufspreis.